Jawaban Singkat
Harga di pricelist CitraGarden Serpong sudah termasuk PPN. Yang belum termasuk dan ditanggung pembeli adalah biaya surat-surat: BPHTB 5% dari nilai transaksi setelah dikurangi NPOPTKP Rp 80 juta, AJB di PPAT dengan honor paling banyak 1% dari harga transaksi, dan BBN atau balik nama di BPN.
Saat membandingkan rumah, angka yang paling diperhatikan adalah harga di pricelist. Padahal pembelian rumah baru selalu disertai pajak dan biaya lain yang diatur pemerintah yang jumlahnya bisa puluhan juta rupiah. Kalau tidak disiapkan sejak awal, biaya ini sering baru terasa saat dokumen akan ditandatangani. Artikel ini merangkum biaya yang berlaku untuk rumah di CitraGarden Serpong, yang secara administratif berada di Cisauk, Kabupaten Tangerang, Banten.
Daftar Biaya di Luar Harga Rumah
Pricelist CitraGarden Serpong mencantumkan bahwa harga sudah termasuk PPN, tetapi belum termasuk biaya surat-surat: BBN, BPHTB, dan AJB. Biaya surat-surat itu ditanggung pembeli. Tabel ini merangkum besarannya dan dasar aturannya; besaran akhirnya mengikuti nilai transaksi di dokumen Anda.
| Biaya | Besaran | Ditanggung | Dasar |
|---|---|---|---|
| BPHTB | 5% × (nilai transaksi − Rp 80 juta) | Pembeli | Perda Kabupaten Tangerang 1/2024 |
| PPN | Tarif efektif 11% | Sudah termasuk harga pricelist | PMK 131/2024 |
| AJB dan honor PPAT | Honor paling banyak 1% dari harga transaksi | Pembeli | PP 24/2016 |
| BBN (balik nama) di BPN | PNBP (1‰ × nilai tanah) + Rp 50.000 | Pembeli | PP 128/2015 |
| PPh penjual | 2,5% dari nilai pengalihan | Penjual (developer) | PP 34/2016 |
BPHTB Kabupaten Tangerang
BPHTB adalah pajak daerah atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Dalam pembelian rumah, pajak ini biasanya menjadi biaya terbesar setelah harga rumah itu sendiri, jadi hitunglah lebih dulu. Karena CitraGarden Serpong berada di Kabupaten Tangerang, aturannya mengikuti Perda Kabupaten Tangerang Nomor 1 Tahun 2024. Perda itu diubah pada 2026, tetapi pasal tentang BPHTB tidak ikut diubah.
Ada tiga hal yang perlu Anda pahami:
- Tarifnya 5%. Tarif ini dikalikan dengan nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP.
- NPOPTKP Rp 80 juta. Pengurang ini berlaku untuk perolehan hak pertama Wajib Pajak di Kabupaten Tangerang.
- Dasarnya harga transaksi. Untuk jual beli, nilai perolehan adalah harga transaksi. Kalau harga transaksi lebih rendah dari NJOP PBB tahun itu, yang dipakai NJOP.
Ilustrasi Perhitungan
Contoh ini memakai nilai transaksi umum, bukan harga tipe tertentu, dengan asumsi NPOPTKP belum pernah Anda pakai. Ini ilustrasi untuk memahami cara hitungnya.
- Nilai transaksi: Rp 1.000.000.000.
- Dikurangi NPOPTKP Rp 80.000.000, dasar pengenaannya menjadi Rp 920.000.000.
- Dikalikan tarif 5%, BPHTB-nya sekitar Rp 46.000.000.
Dari hitungan ini terlihat bahwa NPOPTKP mengurangi dasar pengenaan, sehingga BPHTB selalu sedikit lebih kecil dari 5% nilai transaksi.
Untuk tipe pilihan Anda, angkanya mengikuti nilai transaksi di dokumen. Harga mulai dari setiap tipe ada di halaman rumah dijual di CitraGarden Serpong, dan Christian bisa menyiapkan hitungannya langsung untuk Anda.
PPN dan Insentif Pemerintah
Rumah baru dari developer dikenai PPN. Sejak aturan baru berlaku, tarif PPN untuk barang yang bukan barang mewah dihitung 12% dari dasar pengenaan 11/12 harga, sehingga tarif efektifnya 11%. Untuk CitraGarden Serpong, Anda tidak perlu menghitungnya terpisah: semua pricelist mencantumkan bahwa harga sudah termasuk PPN. Saat membandingkan dengan proyek lain, pastikan Anda membandingkan angka yang sama-sama sudah termasuk PPN, supaya perbandingannya adil.
Pemerintah juga punya kebijakan PPN ditanggung pemerintah untuk rumah tapak, yang diatur dalam PMK Nomor 90 Tahun 2025. Insentif ini punya syarat dan masa berlaku sendiri. Christian bisa mengecek apakah unit yang Anda incar memenuhi syaratnya.
PPJB, AJB, dan Peran PPAT
Untuk rumah yang masih dibangun, dokumen pertama yang biasanya Anda tanda tangani adalah PPJB. PP 12/2021 mendefinisikan PPJB sebagai kesepakatan antara developer dan pembeli untuk melakukan jual beli rumah, dibuat sebelum jual belinya terjadi. Baca isinya dengan teliti sebelum menandatangani. Beberapa bagian yang layak Anda perhatikan:
- Identitas tipe, luas tanah, dan luas bangunan yang Anda beli.
- Ketentuan waktu pembangunan dan serah terima.
- Apa yang terjadi kalau salah satu pihak membatalkan.
- Rincian biaya surat-surat.
Christian bisa membantu menjelaskan istilah yang belum jelas sebelum Anda tanda tangan, sekaligus urutan dokumen dari PPJB sampai AJB untuk cluster pilihan Anda, supaya Anda tahu kapan setiap biaya surat-surat perlu disiapkan.
Jual belinya sendiri dituangkan dalam AJB. Peralihan hak atas tanah karena jual beli hanya bisa didaftarkan di BPN kalau dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT, yaitu pejabat umum yang berwenang membuat akta tentang hak atas tanah. Honor PPAT, termasuk saksi, tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi di akta. Untuk pembelian di CitraGarden Serpong, biaya AJB ditanggung pembeli, karena pricelist mencantumkan harga belum termasuk AJB.
Balik Nama Sertifikat di BPN
Setelah AJB, sertifikat dibalik nama ke nama Anda di kantor pertanahan. Biaya balik nama (BBN) belum termasuk harga pricelist dan ditanggung pembeli. Untuk pendaftaran peralihan hak, BPN memungut PNBP dengan rumus (1‰ × nilai tanah) + Rp 50.000. Biayanya relatif kecil dibanding BPHTB, tetapi tetap perlu masuk hitungan.
Biaya Rutin setelah Serah Terima
Setelah rumah diserahterimakan, ada biaya yang dibayar terus-menerus. Yang terbesar biasanya IPL untuk pengelolaan kawasan. Besaran IPL belum tercantum di pricelist dan brosur developer; Christian bisa mengonfirmasi besaran IPL ke developer untuk cluster pilihan Anda. Selain itu ada PBB tahunan. Gambaran lengkap kawasannya ada di review CitraGarden Serpong.
Biaya yang Sering Terlupa
Selain pajak dan biaya yang diatur pemerintah, ada pengeluaran yang jarang masuk hitungan awal tetapi hampir selalu muncul. Rumah baru biasanya perlu perabot, tirai, dan perlengkapan dapur sebelum bisa ditinggali. Ada juga biaya pindahan, dan kemungkinan tambahan daya listrik kalau kebutuhan Anda lebih besar dari daya bawaan. Kalau Anda berencana merenovasi atau menambah bangunan, tanyakan dulu aturan cluster tentang perubahan fasad dan batas bangunan.
Cara paling praktis adalah meminta rincian untuk tipe yang Anda incar: harga, perkiraan BPHTB, AJB, dan BBN. Besaran IPL bisa Christian konfirmasi ke developer untuk cluster pilihan Anda. Dengan rincian itu, Anda bisa menyiapkan dana sejak awal dan membandingkan pilihan secara adil.
Urutan Biaya dari Memilih sampai Sertifikat
- Pilih tipe dan cek harga mulai dari di pricelist, yang sudah termasuk PPN. Halaman pilih cluster membantu menyaring tipe sesuai anggaran.
- Tanda tangani PPJB dengan developer setelah membaca isinya.
- Hitung dan siapkan BPHTB, dengan nilai transaksi yang tercantum di dokumen.
- Tanda tangani AJB di hadapan PPAT dan selesaikan honor PPAT sesuai kesepakatan.
- Proses balik nama (BBN) di BPN dan bayar PNBP-nya.
- Setelah serah terima, mulai bayar IPL dan PBB.
Kalau Anda juga ingin tahu siapa yang membangun kawasannya, baca profil developer CitraGarden Serpong.
Lihat Sumber (9)
- Perda Kabupaten Tangerang Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah
- Perda Kabupaten Tangerang Nomor 1 Tahun 2026 (perubahan Perda 1/2024)
- DJP: Tarif Efektif PPN
- PMK Nomor 90 Tahun 2025: PPN Rumah Tapak Ditanggung Pemerintah
- PP Nomor 12 Tahun 2021 (PPJB)
- PP Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
- PP Nomor 24 Tahun 2016 tentang Jabatan PPAT
- PP Nomor 128 Tahun 2015 tentang PNBP di Kementerian ATR/BPN
- PP Nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Pengalihan Hak Tanah dan Bangunan
